Re: Rada města

Vážený pane Nekolný,

Děkuji za zveřejnění dokumentů.  Nicméně jsem nenašel odpověď na  otázku ohledně doavadní výnosnosti z pronájmu této budovy. 4.10.2012, při projednávání záměru na prodej, doporučil finanční rozvoj zvážit, zda prodej nemovitosti nahradí každoroční výnos z titulu nájemních smluv. Tento svůj požadavek zopakoval i 28.2.2013 (viz http://www.cesbrod.cz/media/pdf/rada/za … 0.2012.pdf a http://www.cesbrod.cz/media/pdf/rada/za … .2013.pdf)

Upozorňuji, že podle dostupných čísel je roční výnosnost z nájmů 5% tržní ceny a nemovitost nepotřebuje větší investice, než běžnou údržbu. V takovém případě mi připadá jako ekonomický nesmysl se nemovitosti zbavovat. Zvážili jste tedy výnosnost takového prodeje?

Dále prosím o objasnění na jaký účel bude použit výnos z prodeje. Bylo by velmi smutné, pokud by se výnos použil na běžný provoz a ne třeba na snížení zadlužení města. Prosím o jasnou odpověd.

Dále prosím o sdělení, proč jste pro prodej takovéto unikátní budovy nezvolili alespoň publikaci na realitních serverech. Pro publikaci inzerátu například na sreality.cz je zapotřebí zaplatit 60,- Kč/den.  Nebylo zapotřebí najímat realitní kancelář a administrativa je s tím minimální. Domnívám se, že tím byste oslovili více zájemců o koupi a transakční náklady jsou v porovnání s cenou nemovitoati zanedbatelné. Vzhledem k tomu, že prakticky jen stačilo obejít náměstí a hned jste měli 4 nabídky, tak mi zveřejnění pouze na úřední desce a ve zpravodaji připadá nepochopitelné.

Navíc město bude muset zaplati daň z převodu nemovitosti, kterou by v příštím roce platit nemuselo. 

Působí to, že se snažíte zbavit hodnotné budovy za každou cenu, bez ohledu na to, že doba realitním transakcím moc nepřeje.  A to vše s jediným odůvodněním, že město tento dům nezbytně nepotřebuje. Což mi připadá jako velmi chabý důvod.

S pozdravem,

Traurig

72

Re: Rada města

Výnos a výpočet výnosové metody ocenění nemovitosti máte ve zveřejněném znaleckém posudku.

O případném použití získaných prostředků bude rozhodovat zastupitelstvo města při projednávání úpravy rozpočtu. Osobně očekávám, že získaná částka půjde na snížení zadlužení města, lépe řečeno nebude nutné čerpat schválený úvěr v plné výši.

Realitní servery jsme použili při snaze o prodej bytů ve věžáku, o které není velký zájem. Bohužel bezvýsledně. Dosaženou cenu za prodej domu můžete porovnat s cenou obvyklou obsaženou v posudku.

Re: Rada města

Fajn, takže když vezmu, že po odečtení daně z převodu nemovitosti dostane město 7.680.000,- (znovu připomínám, že v příštím roce by město daň neplatilo), tak pokud načerpá o tuto částku méně na úvěru, ušetří ročně na úrocích 167.000 (sazba úroků je 2,18%). Na nájmu však přijde o více než 400.000,- Kč. Čili pokud lékárnu prodáte a výnos dáte na splácení úvěru, tak město na této transakci bude tratit něco přes 230.000,- Kč ročně!!! Proč tedy ten prodej prosazujete?

74

Re: Rada města

Sčítáte hrušky a jablka. Tedy věci spolu nesouvisející. Také vytrháváte část příjmové strany u jednoho hospodářského střediska města bez ohledu na výdaje. Patrně vycházíte ze zveřejněného posudku a jeho stanovení ceny výnosovou metodou. Zde se ale náklady stanovují procentem z příjmů bez ohledu na skutečné budoucí náklady. Tento postup slouží jako jedna z metod ke zjištění ceny nemovitosti.

Pro porovnání budoucích finančních toků nelze tento postup praktikovat bez kvalifikovaného odhadu skutečných nákladů na správu a údržbu dotčené nemovitosti v příštích letech.

Čili stručně řečeno se přesným počítáním s nepřesnými čísly dopouštíte hrubého zkreslení, které má sloužit pro potvrzení Vašeho již předem získaného dojmu. Tento postup je běžný v právní praxi, když dáváte dohromady všechny možné argumenty pro obhajobu určitého názoru. Se skutečností a věcným přístupem k problematice má však společného pramálo.

Re: Rada města

Tak to zkusíme s konkrétními čísly.

Nájemné za lékárnu samotnou je 220.373,- Kč ročně, nájemné za bytové jednotky je 186.336,- Kč ročně, celkem tedy 406.709,- Kč. Nevycházím ze znaleckého posudku, ale ze zápisu z jednání rady ze dne 4.10.2012 http://www.cesbrod.cz/media/pdf/rada/za … 0.2012.pdf

Pokud jde o kvalifikovaný odhad budoucích nákladů, jak znalecký posudek, tak i odbor rozvoje majetku města tvrdí, že žádné zásadní investice nejsou zapotřebí, budova je v dobrém stavu (opět tentýž zápis).

Pokud podle Vás sčítám jablka s hruškami, tak prosím předložte nějaký věcný protiargument. Nicméně skutečnost je taková, že pokud nemovitost ročně vynáší 5% své hodnoty a více, jedná se o dobrou investici. Což je vidět i na zájmu o tuto nemovitost.

Pokud máte jiný odhad budoucích finančních toků, sem s ním. Konečně finanční odbor doporučil radě města, aby zvážila, zda prodej nemovitosti dostatečně nahradí výpadek příjmů z nájmu, tak by mne zajímalo, jak se s tím rada popasovala.

Čili stav je takový, že pokud prodáte tuto nemovitost, zbavíte se stabilního příjmu kolem 400.000,- ročně, přičemž Vámi zamýšlená investice – ponížení dluhu města – přinese mnohem menší úsporu, než je oněch 400.000,- Za takové situace by to chtělo trošku lepší zdůvodnění, proč se město zbavuje lukrativního majetku, než jen, že město tento dům nepotřebuje. Za chvíli by Vás mohlo napadnout, že město vlastně ani nepotřebuje radnici, protože v nemocnici je volného místa dost...

76

Re: Rada města

Pak je to ještě horší, než jsem očekával. Nepředpokládáte žádné náklady. Čili všechny výnosy spotřebuji pro svou potřebu a zpět do domu nedám nic. To už tady v minulosti bylo a bytový fond podle toho vypadal. Proč se asi v bytových domech tvoří fond oprav? A stává se, že je fond oprav vyšší než nájemné. Mimochodem investice se nerovnají nákladům. Máte pravdu, že se město zbaví příjmů, ale také se zbaví výdajů.

Re: Rada města

Vojtěch Pavel Traurig napsal:

Bylo by rovněž možno sdělit, co se stane se stávajícícmi nájemníky, zda město hodlá nějak omezit majitele v užívání této nemovitosti a jaká je dosavadní výnosnot z pronájmu nemovitosti (tedy poměr vybraného nájemného spolu se zálohou na služby a průměrných dlouhodobých nákladů hrazených městem)?

Sním či bdím? Nebo Vám musím výše uvedený dotaz zjednodušit, abyste pochopil, že se Vás právě na ty náklady ptám? Nebo to mám zatančit, třeba to v pantomimě bude více srozumitelné...

V materiálech, které jsou k dispozici se hovoří o nájemném, předpokládám, že služby jsou zvlášť. Na poměr výnosnosti a nákladů se ptám celou dobu, Vy žádnou konkrétní odpověď nemáte. Proč? To jste si od října loňského roku žádnou analýzu neudělali?

Čili znovu – výnosnost je z dostupných čísel 400.000,- Pokud Vám vychází jinak, prosím o předložení kalkulace. Konečně ta měla být v materiálech zastupitelům, kde jaksi chybí.

78

Re: Rada města

Tanec a pantomimu můžete zkusit na zítřejším jednání zastupitelstva smile

Není potřeba analýz, aby jste zjistil, že do starého domu musíte neustále investovat nemalé peníze. Jinak Vám dům spadne na hlavu. Peníze za analýzy jsou v tomto případě vyhozené peníze. Soukromník si žádné rozvojové dokumenty dělat nebude a rovnou posoudí, jestli začne od střechy a když skončí u podlahy, může začít kolečko nanovo.

Vojtěchu, město správu bytového fondu dělat nemá, protože ji dělá nepružně a dráž. Nechme to na soukromnících a družstvech. Stav bývalých městských nemovitostí se po jejich převodu výrazně zlepšil a bude tomu tak i v tomto případě.

Přeji hezký den

Re: Rada města

Jakube, já oceňuji Vaší sebekritiku, že město dělá správu bytového fondu nepružně a dráž. Nepružnost chápu, městský úřad asi nebude tak pružný jako soukromník, který vlastní pár bytových jednotek (u velkých bytových družstev je to podle mne otázkou); co se týče finanční náročnosti, tam si myslím že je to závislé na kvalitě vedení města.

Nicméně uznávám, že malé město jako je Brod, by asi nemělo mít rozsáhlý bytový fond. Proto jsem například vždy zvedl ruku pro prodej bytu ve věžáku.
Ale tohle je něco jiného, tady neprodáváme byt na sídlišti, ale historickou budouvu v samotném centru města. A v tom případě je zapotřebí zcela jiný přístup.

Nikdy jsem nevyžadoval, abyste si dělali externí analýzu nákladů na provoz lékárenského domu; naopak jsem očekával, že tuto analýzu město má – vždyť má specializovaný odbor na správu majetku a zvláštní odbor pro správu městských financí. Proto mne teď dost překvapuje Vaše tvrzení, že daná nemovitost vyžaduje investice za nemalé peníze, když jak znalecký posudek, tak i Vaši lidé říkají, že teď k velkým investicím není důvod. Proč jste si ten přehled nákladů neudělali? Přeci pokud hodláte prodat takto unikátní městský majetek, tak je finanční analýza naprostou nezbytností. Jak tedy víte, že na transakci město nebude tratit?

Aby celá debata nebyla jen o penězích – myslím si, že k prodeji takto unikátní budovy musí být i nějaké zásadní věcné důvody. Nikoliv jen ideologický předpoklad, že město tento dům nepotřebuje. Co když nám v centru vznikne další herna? Nebo něco horšího (v přízemí jsou výlohy, v horním patře pokoje…)?

I Vám přeji hezký den.

80

Re: Rada města

Nemusíte být moc velký stavební odborník a stačí Vám jen pohled z ulice. Pak zjistíte, že dům není zateplen, má stará okna a starou plechovou střechu. V podobném stavu jsou i budovy škol. Tam se postupně snažíme tento stav napravovat. Jak jistě víte, letos se bude zateplovat střecha a plášť a vyměňovat okna u hlavní budovy a u školičky ZŠ Žitomířská a měnit okna na budově ZŠ Tyršova.  Celkové náklady na tyto práce činí u hlavní budovy 8,7 mil., u školičky 1,5 mil. Kč. Výměna poloviny oken na budově v Tyršově ulici je plánovaná za 1,3 mil. Kč. Dále jsme podali žádosti o dotace na zateplení MŠ Sokolské za 8,7 mil. a školní jídelny za 4,9 mil. Kč.

Proč to píši? Abychom si uvědomili, kolik by stály podobné práce u domu na náměstí. Kde mimochodem budou mít další požadavky památkáři a ty cenu jistě nesníží. Jedná se opravdu řádově o miliony korun, které budou potřeba do domu investovat.

K poslední poznámce. Přece nevykoupíme všechny domy na náměstí jen z obavy, aby nám v centru nevyrostl hambinec.